تفکیک و افراز و تقسیم

تفکیک و افراز و تقسیم چیست ؟

  • تفکیک: تفکیک از ریشه ی فک است در لغت به معنای جداسازی ، جداکردن چیزی از چیز دیگر ، جدا کردن چیزی برای کسی است.                                                                                                                                    تفکیک شامل اموال مشاعی و غیر مشاعی است و در عرف ثبتی به معنای تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچک تر است.                                                                                                                                                 البته پس از تفکیک و قطعه قطعه شدن ، سهم مالکین هرچند نفر که باشند در قطعه های جدید هم حفظ میشود .      به عنوان مثال اگر شخص دارای یک زمین 500 متری است و آن را به پنج قسمت 100 متری تفکیک میکند و مالک آن سه نفر باشند بعد از تفکیک نیز هر یک به نسبت حصه مشاعی در قطعات جدید سهم دارند .                                        در تفکیک رضایت و تفاهم بین مالکان مشاع وجود دارد و این در حالی است که افراز به دلیل اختلافات و عدم تفاهم بین شرکا ایجاد میشود .                                                                                                                                 در تفکیک مسامحه و در افراز اجبار وجود دارد .                                                                                               در تفکیک ابتدا تقسیم نامه تنظیم سپس سند مالکیت اولیه باطل میشود بعد اداره ثبت صورت مجلس تفکیکی را تنظیم میکند و بر اساس این صورت مجلس سند مالکیت مربوط به هر قطعه تفکیک شده صادر می شود.

 

  • افراز: افراز در لغت به معنای جدا کردن و جزء به جزء کردن است. افزار در اموال مشاع صورت می پذیرد.                      در قوانین افراز به معنای خارج کردن سهم مشاع و برگرداندن آن به مالک است.                                                     به تعبیر دیگر افراز تقسیم مال غیر منقول مشاع و تقسیم آن بین شرکا به نسبت سهم آنان است.                           در افراز وجود حالت شراکت ضروری است، یعنی وقتی افراز صورت میگیرد که بیش از یک مالک وجود داشته باشد.

افراز ملک مشاع به دو صورت ممکن است:

  1. اول این که خود شرکا با رضایت و توافق ملک را بین خود تقسیم کنند
  2. و راه دوم این است که یکی از شرکا که تمایل به تقسیم دارد دیگران را مجبور به تقسیم کند. قانون افراز و فروش املاک مشاع در آذر ماه 1357 تصویب و به موجب آن اداره ثبت، مرجع رسیدگی در دعاوی افراز املاک معین شد. پس از افراز کردن، شراکت خاتمه یافته و هر کدام از شرکا مالک قطعه زمین خود خواهند بود. پس از این که افراز صورت گرفت و هیچ کدام از مالکان در مدت مشخص اعتراضی به آن وارد نکردند، آنگاه هر کدام از مالکان، مالک بخش خود بوده و میتوانند با ارائه سند مشاع خود به ثبت، سند مستقل و شش دانگ دریافت کنند.

افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها. برای نمونه، الف ۲ دانگ و ب ۴ دانگ از یک قطعه زمین را در مالکیت دارند. حال اگر الف بخواهد سهم دو دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم خود را در تصرف داشته باشد و سهم وی از حال اشاعه خارج شود، به این عمل، افراز می‌گویند. افراز را به دو دسته تقسیم نموده‌اند: افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره‌ی ثبت) که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می‌کند. افراز به تراضی، افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام می‌دهند.

دعوی افراز به وسیله‌ی یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر، به عمل می‌آید. نکته‌ی مهم این که در عمل افراز، کلیه‌ی مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیرند.

 

  • تقسیم: تقسیم ملک مفهومی عام تر نسبت به افراز و تفکیک دارد در واقع تقسیم اعم از افراز و تفکیک است.

در قوانین مربوط به حقوق مدنی دو شریک میتوانند تصمیم بگیرند مال منقول و غیر منقولی که در آن شراکت دارند را بین خود تقسیم کنند که معمولا تقسیم نامه میتواند به صورت رسمی یا عادی باشد که نحوه تقسیم اموال مشاع را توضیح میدهد. در واقع تفکیک و افراز یک نوع تقسیم هستند.

 

تقسیم – افراز چیست و چه تفاوتی با تفکیک و تقسیم دارد

تقسیم اعم از تفکیک و افراز و غیر آن است، مثل تَرکه‌ی متوفی (اموالی که فرد فوت شده از خود باقی می‌گذارد) که بین ورثه تقسیم می‌شود و می‌تواند شامل اموال منقول و غیرمنقول باشد. در اصطلاح حقوق مدنی، تقسیم عبارت است از جداسازی سهم شرکا در مال. تقسیم‌نامه نیز سند رسمی یا عادی است که بیان کننده‌ی تقسیم مال مشاع است. بدین ترتیب رابطه‌ی تقسیم با تفکیک و افراز، رابطه‌ی عموم و خصوص مطلق است. بدین معنا که تفکیک و افراز نوعی تقسیم هستند ولی تقسیم لزوما به این دو مورد محدود نمی‌شود.

تفاوت تفکیک و افراز
تفکیک و افراز از جنبه‌های گوناگون با یکدیگر متفاوتند که در ادامه به بعضی از آنها اشاره خواهد شد:

ملک با داشتن تنها یک مالک نیز قابل تفكيک است. به اصطلاح حقوقی، برای تفکیک، وجود حالت اشاعه لازم نیست. ولی، در افراز، بايد حتما بیش از یک مالک وجود داشته باشد یعنی حالت اشاعه لازم است.
تفكيک، با رضايت و در حالت تفاهم مـالكان مشاع است؛ ولی در افراز، عدم تفاهم و رضايت و اختلاف مالکین وجود دارد و قصد آنها، قطع حالت اشتراک است.
تفكيک، فقط تقسيم ملک است؛ اما، افراز، تقسيم ملک توأم با تعيين سهام مالكان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌يابد. به همين دليل، حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی، در تفكيک، اين ضروری نيست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعايت مقررات حاكم بر تفكيک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتيبی كه می‌خواهد، تفكيک نمايد.
سن مالک يا مالكان، دخالتی در امر تفكيک ندارد؛ اما، به صراحت ماده‌ی ۳۱۳ قانون امور حسبی؛ اگر ميان مالكان، شخصی محجور يا غايب باشد، تقسيم با دادگاه خواهد بود.
در صورت اعتراض به تفكيک از طرف يكی از شركا، ادامه‌ی عمليات تفکیک، متوقف می‌شود و با رضايت معترض می‌توان ادامه‌ی اقدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز در حين اقدام از شركای ديگر پذيرفته نيست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نمايند و رسيدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک، در صلاحيت مراجع قضایی است.
افراز يا عدم افراز، همانند رأی مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر، هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم خود تسلط پيدا کند و با تسليم سند مالكيت مشاع به واحد ثبت، سند مالكيت ۶ دانگ قطعه‌ی اختصاصی را تقاضا و دريافت نمايد.
تفكيک، در اداره‌ی ثبت انجام می‌شود؛ اما افراز، هم در اداره‌ی ثبت و هم در دادگاه قابل پیگیری است.
در افراز، رأی صادر می‌شود؛ ولی در تفكيک، صورت‌جلسه‌ی تفكيكی تنظیم می‌شود.
در تفكيک، سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود يا اگر مالک يک نفر باشد، ملک به قطعات كوچک‌تر تقسيم می‌گردد؛ اما در افراز، فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقيه‌ی ملک، مشاع باقی می‌ماند.
در صورتی كه بر تفكيک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره‌ی ثبت رسيدگی می‌شود؛ اما، اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.