دستور تخلیه

دستور تخلیه تخلیه در لغت به معنای خالی نمودن است و معنای اصطلاحی آن نیز همان معنای لغوی تخلیه است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از دست كشيدن منصرف از ملک به نحوی که مالک بتواند بدون هیچ مشکلی هرگونه تصرفی در ملک خویش نماید . اصولا تخليه در مواردی مطرح می شود که متصرف از سوی مالک اذن در تصرف داشته باشد و بنا بر موارد قانونی مکلف به دست کشیدن از ادامه تصرف خویش باشد . بنابراین در مواردی که منصرف از سوی مالک مأذون در تصرف نباشد می توان از خواسته تخليه استفاده نمود بلكه بایستی از عنوان خلع يد بيا رفع تصرف استفاده نمود بدین نحو تفاوت خلع بد و رفع تصرف يا تخليه مشخص گردد.

در لسان حقوقی قضات و وکلای دادگستری ، تخلیه ملک در اکثر موارد در روابط بین موجر و مستاجر مطرح می گردد . در صورتی که یک قرارداد اجاره شفاهی یا کتبی وجود داشته باشد و مليتاجر به علت انقضای مدت اجاره یا سایر موارد مانند فسخ قرارداد از تخلیه ملک خودداری نماید موجر در صدد الزام مستاجر به تخلیه ملک بر می آید . در مواردی موجر می تواند تقاضای صدور دستور تخلیه را نماید و در مواردی دیگر می بایست تقاضای صدور حکم تخلیه نماید.

دستور تخلیه که در زبان عامه به دستور تخلیه فوری معروف شده است در خصوص املاک مسکونی قابلیت صدور دارد البته املاک مسکونی که قرارداد اجاره آن دارای شرایط مقرر در قانون باشد . حکم تخلیه در خصوص املاک تجاری با مغازه ها و املاک مسکونی که قرارداد اجاره آن دارای شرایط مقرر در قنون نباشد صادر می گردد.

نقطه قوت دستور تخلیه نسبت به حکم تخلیه فوریت و البرعت آن است به نحوی که در پاسخ به سوال مهم مراجعه کنندگان مبنی بر اینکه گرفتن دستور تخلیه چقدر زمان میبرد ؟ باید گفت به محض تقاضای موجر بدون تشکیل جلسه دادری و احضار مستاجر از سوی مرجع قضایی صادر می گردد و اجرای آن در صورت اخذ وكيل مشکی متخصص امور اجاره نهایتا ظرف یک ماه صورت می گیرد و به همین دلیل در باور عامه این دستور به دستور تخلیه فوری معروف شده است. دعوای تخلیه که از طرف موجر علیه مستاجر طرم می شود قوانین و مقررات مخصوص به خود دارد. مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه، شورا های حل اختلاف هستند لذا برای اجرایی کردن حکم تخلیه ، موجر موظف است برای آغاز رسیدگی دادگاه، کل مبلغ دریافتی از مستاجر را که به عنوان ودیعه اخذ نمونده است به حساب دادگستری تودیع کند و سپس دادخواست تخلیه را تقدیم نماید و به ثبت برساند.

قوانین موجود در روابط بین موجر و مستاجر طبق مصوب

طبق این قوانین در تنظیم قراردادهای عادی بین موجر و مستاجر باید دو نسخه از قرارداد تهیه شود که در هر دو نسخه مدت اجاره و امضای طرفین به علاوه امضای دو نفر شاهد مورد اعتماد طرفین به ثبت رسیده باشد.

پس از انقضاي مدت اجاره بنا به تقاضاي موجر یا قائم مقام قانونی وي تخلیه عین مستاجره، در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجراي ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادي ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضاي تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.

در صورتی که در زمان تنظیم این قرارداد بین مستاجر و موجر ودیعه ی رد و بدل شده باشد استرداد این ودیعه بعد از اتمام قرارداد و دادن عین مستاجره به موجر می باشد حال اگر در این مدت اجاره، مورد اجاره دچار خرابی و تغییرات مخربی شده است موجر می تواند در کنار دستور تخلیه خواستار دریافت خسارت نیز از مستاجر باشد.

طبق این قوانین مستاجر هم می تواند در صورتی که موجر به تعهداتی که در قرارداد داده، عمل نکند می تواند در کنار اجرای تخلیه مورد اجاره شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق داشتن مستاجر، موجر باید علاوه بر ودیعه خسارت و زیان های که به مستاجر وارد کرده نیز بپردازد

تنظیم اجاره نامه رسمی

ما گفتیم که دو نوع اجاره نامه داریم اجاره نامه عادی که به وفور در اجاره دادن املاک مسکونی دیده می شود و در مفاد آن باید قوانین مصوب 1376 را رعایت کرده باشند، و اجاره نامه ی رسمی که باید علاوه بر مفاد گفته شده در بالا شرایطی دیگری از قبیل موارد ذیل را داشته باشد، در غیر این صورت با وجود هر گونه بی حقی موجر می تواند دستور تخلیه فوری را از مراجع مربوطه بگیرد. اما این شرایط عبارت اند از:

  • باید اقامتگاه موجر به صورت کامل در اجاره نامه مشخص شده باشد.
  • نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره، این محل اقامتگاه قانونی مستاجر می باشد.
  • تعیین اینکه عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین مورد اجاره باشد.
  • تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت آن و مهلت نهایی پرداخت هر قسط.
  • تصریح اینکه مستاجر حق انتقال به غیر را کلا و یا جزئاً دارد یا نه.
  • دادن حق فسخ قرارداد در صورت وجود خلف وعده از تعهدات چه از جانب مستاجر چه از جانب موجر.

دستور تخلیه فوری ملک

زمانی یک موجر می تواند خواستار دستور تخلیه ملک از مستاجر باشد که در بین او و مستاجر یک قرارداد غیر رسمی بسته شده باشد (قرارداد غیر رسمی، قراردادی است که در دفاتر غیر رسمی به ثبت می رسند.) طبق این قرارداد بین مستاجر و موجر تعهداتی رد و بدل می شود که در صورت انجام هر گونه بی قولی، موجر می تواند به مراجع قضایی مربوطه رفته و دستور تخلیه فوری ملک را برای مستاجر خود بگیرد، از جمله شرایطی که سبب می شود موجر دستور تخلیه فوری ملک و یا منازل استیجاری را بگیرد عبارت اند از:

مدت اجاره منقضی شده باشد، گاها پیش می آید موجر های که به دادگاه و یا شورای حل اختلاف مراجعه می کنند برای گرفتن دستور تخلیه بیان دارند که با وجود اینکه مدت اجاره نشینی مستاجر به اتمام رسیده است اما مستاجر حاضر نمی شود که ملک را تخلیه کند و برای بستن قرارداد مجدد به بنگاهای املاک مراجعه نمی کنند، همین خود می تواند دلیلی باشد که موجر دستور تخلیه فوری مستاجر را بگیرد.

مستاجر بیش از سه ماه مدت اجاره را به تعویق انداخته است، اجاره ماهیانه کلمه ای است که به گوش همه ی ما رسیده است و این اجاره ماهانه مبلغ پولی است که مستاجر در قراردادی که با موجر بسته است متعهد می شود ماهانه اجاره را به موجر بدهد، حال گاهی مستاجر های پیدا می شوند که نه تنها اجاره ماهانه را پرداخت نکرده، بلکه اجاره چندین ماه را به موجر نداده است و این یک بی عدالتی است برای فرد موجر، برای همین موجر می تواند برای این مستاجر های خود دستور تخلیه فوری ملک را از دادگاه بگیرد.

انتقال ملک به غیر توسط مستاجر، منظور این هست که در قراردادی که بین موجر و مستاجر بسته می شود موجر از مستاجر تعهد می گیرد که حق انتقال ملک به غیر را ندارد یعنی مستاجر نمی تواند ملک را به جز خود به فردی دیگر اجاره دهد، حال گاهی مستاجر های پیدا می شوند که ملک را از موجر اجاره می کنند و همین ملک را بدون اجازه موجر با ودیعه ی بیشتر به فردی دیگر اجاره می دهند و انجام این امر توسط مستاجر شرط انتقال به غیر را اثبات می نماید و همین امر باعث می شود که موجر حق این را داشته باشد که با مراجعه به مراجع قضایی مربوطه دستور تخلیه فوری ملک را برای مستاجر بگیرد.

استفاده نامشروع از مورد اجاره، در روابط بین موجر و مستاجر گاها افرادی پیدا می شوند که ملک یا منزل مورد اجاره را برای استفاده نامشروع اجاره می گیرند یعنی فرد مستاجر ملک مسکونی را محلی برای انجام شهوات و هوسرانی خود قرار داده است، و همین مستاجر ها در بیشتر مواقع حاضر به تخلیه ملک نمی شوند برای همین موجر راهی به جز گرفتن دستور تخلیه فوری برای مستاجری که باعث انجام کارهای غیر اخلاقی شده است را ندارد.

نکات مهم در صدور دستور تخلیه

  • در طرح دعوی دستور تخلیه مالکیت منافع خواهان برای صدور دستور کفایت می کند و نیازی نیست که خواهان مالک منافع عین باشد.
  • موجر می تواند در صورتی که مستاجر در پرداخت قبوض آب و برق و… کوتاهی کرده باشد طی دادخواست جداگانه ی به شورای حل اختلاف نسبت به ندادن ودیعه به مستاجر اقدام نماید تا تکلیف پرداخت این بدهی ها معلوم شود.
  • اگر در هنگام بستن قرارداد بین موجر و مستاجر، مستاجر برای تضمین و ضمانت خود نزد موجر چک و یا سفته و یا هر سند دیگر داده باشد باید بعد از اتمام قرارداد به مستاجر داده شود و گرنه مستاجر می تواند مورد اجاره را تخلیه نکند.
  • اگر در هنگام تخلیه مستاجر حضور نداشته باشد موجر می تواند یک انبار عمومی برای اموال و اثاثیه ای که ممکن است در ملک مانده باشد اتخاب نموده و سپس اموال را برداشته و به انبار عمومی انتقال داده و حکم تخلیه را اجرایی کند.

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه

شاید کسانی که دانش حقوقی کمی دارند این مسئله را ندانند که دستور تخلیه با حکم تخلیه متفاوت است و تفاوت آن ها به این صورت است که دستور تخلیه زمانی به مراجع قضایی مربوطه داده می شود که مستاجر ها بنا بر تعهداتی که در قرارداد بسته اند عمل ننماید که با تخلف در انجام تعهدات، موجر می تواند دادخواست دستور تخلیه را داشته باشد اما حکم تخلیه زمانی صادر می گردد که بنا به هر دلیلی نتوان به استناد قانون روابط موجر و مستاجر گفته شده دستور تخلیه را صادر کرد و نياز به دادرسي داشته باشد و نهايتا حكم تخلیه صادر گردد.

دعاوی حقوقی