تفکیک و افراز و تقسیم

تفکیک / افراز / تقسیم

تفکیک 

  • از ریشه فک است در لغت به معنای جداسازی جدا کردن چیزی از چیز دیگر ، جدا کردن چیزی برای کسی است.
  • شامل اموال مشاعی و غیر مشاعی است و در عرف ثبتی به معنای تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر است.

مثال 

پس از تفکیک و قطعه قطعه شدن سهم مالکین هر چند نفر که باشند در قطعه ههای جدید هم حفظ می شوند. اگر شخص دارای یک زمین 500 متری است و آن را به پنج قسمت 100 متری تفکیک میکنند و مالک آن 3 نفر باشند یعد از تفکیک نیز هر یک به نسبت حصه مشاعی در قطعات جدید سهم دارند. در تفکیک رضایت و تفاهم بین مالکان مشاع وجود دارد و این در حالی است که افراز به دلیل اختلافات و عدم تفاهم بین شرکا ایجاد می شود.

نکته 

  • در تفکیک مسامحه وجود دارد.
  • در تفکیک ابتدا تقسیم نامه تنظیم سپس سند مالکیت اولیه باطل می شود بعد اداره ثبت صورت مجلس تفکیکی را تنظیم میکند و بر اساس این صورت مجلس سند مالکیت مربوط به هر قطعه تفکیک شده صادر می شود.
  • سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر میان مالکان شخصی محجر یا غایب باشد تقسیم با دادگاه خواهد بود.

افراز

  • در لغت به معنای جدا کردن و جزء به جزء کردن است.
  • افراز در اموال مشاع صورت می پذیرد.
  • در قوانین افراز به معنای خارج کردن سهم مشاع و برگرداندن آن به مالک است.
  • افراز تقسیم مال غیر منقول مشاع و تقسیم آن بین شرکا به نسبت سهم آنان است.
  • در افراز وجود حالت شراکت ضروری است. یعنی وقتی افراز صورت میگیرد که بیش از یک مالک وجود داشته باشد.
  • در افراز اجبار وجود دارد.

انواع افراز 

  • افراز اجباری : یعنی مال به موجب حکم دادگاه یا تصمیم اداره ثبت که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می کند.
  • افراز به تراضی : افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام میدهند.

افراز ملک مشاع به دو صورت

  • راه اول اینکه خود شرکا با رضایت و توافق ملک را بین خود تقسیم کنند.
  • راه دوم این است که یکی از شرکا که تمایل به تقسیم دارد دیگران را مجبور به تقسیم کند.

قانون افراز و فروش املاک مشاع

این قانون در آذر ماه 1357 تصویب و به موجب آن اداره ثبت مرجع رسیدگی در دعاوی افراز املاک معین شد.

پس از افراز کردن شراکت خاتمه یافته و هرکدام از شرکا مالک قطعه زمین خود خواهند بود. پس از اینکه افراز صورت گرفت و هیچ کدام از مالکان در مدت مشخص اعتراضی به آن وارد نکردند آنگاه هر کدام از مالکان مالک بخش خود بوده و میتوانند با ارائه سند مشاع خود به ثبت ، سند مستقل و 6 دانگ دریافت کنند.

درباره مشاع و مفروز بخوانید

مثال

افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر به عبارت دیگر تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آن ها.

برای نمونه الف 2 دانگ و ب 4 دانگ از یک قطعه زمین را در مالکیت دارند. حال اگر الف بخواهد سهم 2 دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم خود را در تصرف داشته باشد و سهم وی از حال اشاعه خارج شود به این عمل افراز میگویند.

نکته

دعوی افراز بوسیله یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر به عمل می آید.

در عمل افراز کلیه مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده دخالت باشند در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیند.

تقسیم

  • تقسیم ملک مفهومی عام تر نسبت به افراز و تفکیک دارد در واقع تقسیم اعم از افراز و تفکیک است.

تقسیم در قوانین مربوط به حقوق مدنی

در قوانین مربوط به حقوق مدنی دو شریک میتوانند تصمیم بگیرند مال منقول و غیر منقولی که در آن شراکت دارند را بین خود تقسیم کنند.

معمولا تقسیم نامه میتوانند به صورت رسمی یا عادی باشد که نحوه تقسیم اموال مشاع را توضیح میدهد.

در واقع تفکیک و افراز یک نوع تقسیم هستند

تفاوت ها

تقسیم اعم از تفکیک و افراز و غیر آن است ، مثل ترکه متوفی ( اموالی که فرد فوت شده از خود باقی میگذارد ) که بین ورثه تقسیم می شود و میتواند شامل اموال منقول و غیر منقول باشد.

در اصلاح حقوق مدنی تقسیم عبارت است از جداسازی سهم شرکا در مال. تقسیم نامه نیز سند رسمی یا عادی است که بیان کننده ی تقسیم مال مشاع است.

بدین ترتیب رابطه تقسیم با تفکیک و افراز ، رابطه عموم و خصوص مطلق است. بدین معنا که تفکیک و افراز نوعی تقسیم هستند ولی تقسیم لزوما به این دو مورد محدود نمیشود.

تفاوت تفکیک و افراز

ملک با داشتن تنها یک مالک نیز مقابل تفکیک است. به اصلاح حقوقی برای تفکیک وجود حالت اشاعه لازم نیست. ولی در افراز باید حتما بیش از یک مالک وجود داشته باشد یعنی حالت اشاعه لازم است.

تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع است ولی در افراز عدم تفاهم و رضایت و اختلاف مالکین وجود دارد و قصد آن ها قطع حالت اشتراک است.

تفکیک فقط تقسیم ملک است اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرای به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد ولی در تفکیک این ضروری نیست و مالک میتواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک ( ضوابط و مقررات شهرداری ) به هر ترتیبی که میخواهد تفکیک نماید.

در اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ادامه عملیات تفکیک متوقف میشود و با رضایت معترض میتوان ادامه اقدام را انجام داد ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکا دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام میتوانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مرجع قضایی است.

افراز یا عدم افراز همانند رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر هر مالک مشاع میتواند بر سهم خود تسلط پیدا کند و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت سند مالکیت 6 دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید.

تفکیک در اداره ثبت انجام می شود اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه قابل پیگیری است.

در افراز رای صادر می شود ولی در تفکیک صورت جلسه ی تفکیکی تنظیم میشود.

در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می شود یا اگر مالک یک نفذ باشد ملک به قطعات کوچکتر تقسیم می شود. اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می شود و بقیه ملک مشاع باقی میماند.

در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی میشود اما اگر بر افراز اعتراض گردد پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می شود.

دانستنی های حقوقی و پرسش و پاسخ سریع و مستقیم در اینستاگرام ما

پاسخ دهید