تفکیک و افراز و تقسیم

  • تفکیک: تفکیک از ریشه ی فک است در لغت به معنای جداسازی ، جداکردن چیزی از چیز دیگر ، جدا کردن چیزی برای کسی است.                                                                                                                                    تفکیک شامل اموال مشاعی و غیر مشاعی است و در عرف ثبتی به معنای تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچک تر است.                                                                                                                                                 البته پس از تفکیک و قطعه قطعه شدن ، سهم مالکین هرچند نفر که باشند در قطعه های جدید هم حفظ میشود .      به عنوان مثال اگر شخص دارای یک زمین 500 متری است و آن را به پنج قسمت 100 متری تفکیک میکند و مالک آن سه نفر باشند بعد از تفکیک نیز هر یک به نسبت حصه مشاعی در قطعات جدید سهم دارند .                                        در تفکیک رضایت و تفاهم بین مالکان مشاع وجود دارد و این در حالی است که افراز به دلیل اختلافات و عدم تفاهم بین شرکا ایجاد میشود .                                                                                                                                 در تفکیک مسامحه و در افراز اجبار وجود دارد .                                                                                               در تفکیک ابتدا تقسیم نامه تنظیم سپس سند مالکیت اولیه باطل میشود بعد اداره ثبت صورت مجلس تفکیکی را تنظیم میکند و بر اساس این صورت مجلس سند مالکیت مربوط به هر قطعه تفکیک شده صادر می شود.

 

  • افراز: افراز در لغت به معنای جدا کردن و جزء به جزء کردن است. افزار در اموال مشاع صورت می پذیرد.                      در قوانین افراز به معنای خارج کردن سهم مشاع و برگرداندن آن به مالک است.                                                     به تعبیر دیگر افراز تقسیم مال غیر منقول مشاع و تقسیم آن بین شرکا به نسبت سهم آنان است.                           در افراز وجود حالت شراکت ضروری است، یعنی وقتی افراز صورت میگیرد که بیش از یک مالک وجود داشته باشد.

افراز ملک مشاع به دو صورت ممکن است:

  1. اول این که خود شرکا با رضایت و توافق ملک را بین خود تقسیم کنند
  2. و راه دوم این است که یکی از شرکا که تمایل به تقسیم دارد دیگران را مجبور به تقسیم کند. قانون افراز و فروش املاک مشاع در آذر ماه 1357 تصویب و به موجب آن اداره ثبت، مرجع رسیدگی در دعاوی افراز املاک معین شد. پس از افراز کردن، شراکت خاتمه یافته و هر کدام از شرکا مالک قطعه زمین خود خواهند بود. پس از این که افراز صورت گرفت و هیچ کدام از مالکان در مدت مشخص اعتراضی به آن وارد نکردند، آنگاه هر کدام از مالکان، مالک بخش خود بوده و میتوانند با ارائه سند مشاع خود به ثبت، سند مستقل و شش دانگ دریافت کنند.

 

  • تقسیم: تقسیم ملک مفهومی عام تر نسبت به افراز و تفکیک دارد در واقع تقسیم اعم از افراز و تفکیک است.

در قوانین مربوط به حقوق مدنی دو شریک میتوانند تصمیم بگیرند مال منقول و غیر منقولی که در آن شراکت دارند را بین خود تقسیم کنند که معمولا تقسیم نامه میتواند به صورت رسمی یا عادی باشد که نحوه تقسیم اموال مشاع را توضیح میدهد. در واقع تفکیک و افراز یک نوع تقسیم هستند.