الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی

با توضیح انتقال مالیکت در بیع و نقش تنظیم سند در آن شروع می کنیم…

انتقال مالکیت با عقد بیع صورت میگیرد در عین حال این وضعیت مانع از آن نیست که طرفین توافق در تاخیر انتقال مالکیت نمایند. به صورت کلی میتوان گفت عقد بیع به تنهایی دارای اثر مالکیت فوری طرف بر مبیع می باشد مگر خلافش شرط شود.

حال این سوال پیش می آید که نقش تنظیم سند در انتقال مالکیت چیست؟

در پاسخ به این سوال باید بین اموال منقول و غیر منقول تفکیک قائل شد.

  • اموال منقول :در برخی اموال منقول صرف تصرف دلیل مالکیت است مگر خلافش ثبت شود.
  • اموال غیر منقول : هرچند اماره تصرف از اعداد دلایل مثبت مالکیت و انتقال است لیکن تنظیم و ثبت سند رسمی الزامی است و بدون تنظیم سند شخص قانونا مالک شناخته نخواهد شد.

اهمیت تنظیم و ثبت رسمی سند 

با توجه به مطالب ذکر شده میتوان به اهمیت ثبت سند مالکیت پی برد برای همین در صورتی که فروشنده از اقدام جهت تنظیم سند ممانعت نماید خریدار یا همان مالک جدید میتواند با کمک وکیل الزام به تنظیم سند از طریق قانون به خواسته خود برسد.

مشاع و مفروز چیست ؟

الزام به تنظیم سند رسمی

مستفاد از قانون ثبت ، ثبت کلیه معاملات و عقود راجع به عین یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند اجباری میباشد در غیر این صورت مالکیت شخص نزد دادگاه و ادارات دولتی معتبر نخواهد بود.

چنانچه فروشنده ملکی برای انتقال مالکیت در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود خریدار میتواند به کممک و همراهی وکیل ملکی در دادگاه محل وقوع ملک دعوی الزام به تنظیم سند را مطرح کند.

فقدان مبایعه نامه

اگر بین طرفین مبایعه نامه عادی دال بر انتقال مالکیت وجود نداشته باشد خریدار ابتدا باید دادخواست اثبات وقوع بیع را تقدیم نماید و پس از رسیدن به نتیجه مطلوب در این دعوی اقدام به الزام به تنظیم سند رسمی کند.

محکوم علیه حکم الزام به تنظیم سند

حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک رسمی ملک ( شخصی که ملک در اداره ثبت به نامش ثبت شده ) صادر خواهد شد. چنانچه فروشنده ملک به خریدار با مالک رسمی 2 شخص متفاوت باشند باز هم حکم علیه مالک رسمی خواهد بود و دادگاه فروشنده را نهایتا ممکن است طبق قرارداد فی مابین با اوضاع و احوال به پرداخت وجه التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد محکوم نماید.

چنانچه مقدمات صدور سند مانند پایان یار یا صورت مجلس تفکیکی آماده نباشد باید این موارد نیز از دادگاه خواسته شود تا مرجع مذکور به الزام فروشنده در این موارد نیز حکم نماید.

گواهی عدم حضور

در صورتی که در مبایعه نامه تاریخ معینی جهت حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی به منظور ثبت انتقال مالکیت مشخص شده باشد و فروشنده در تاریخ مذکور در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود خریدار میتواند از سر دفتر گواهی مبنی بر عدم حضور فروشنده بگیرد.

نکته : البته باید متذکر شد که این گواهی صرفا جنبه اعلام تخلف فروشنده را دارد و در صورت عدم دریافت این گواهی نیز خریدار میتواند اقدامات لازم را نماید.

تنظیم سند املاک رهنی

در صورتی که ملک در رهن  باشد اگر این قرارداد رهن مربوط به مالک قبلی باشد یعنی مربوط به خریدار نباشد و زمان آن قبل از فروش ملک باشد ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت بگیرد.

بنابراین بهتر است ضمن دادخواست تنظیم سند ، الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود البته در این موارد میتوان بدون فکر و تنها با اجازه مرتهن به تنظیم سند رسمی نمود لیکن در تنظیم سند حفظ حقوق مرتهن الزامی می باشد.

چنانچه رهن بعد از عقد بیع واقع شده باشد خریدار باید ضمن دادخواست الزام تنظیم سند رسمی ابطال قرارداد رهنی را نیز بخواهد.

جلوگیری از انتقال ملک

پروسه رسیدگی دادگاه به پرونده الزام به تنظیم سند باتوجه به اهمیت موضوع و نیاز به دقت علی الحصول طولانی است و این امر باعث نگرانی خریدار از انتقال ملک به ثالث توسط فروشنده می شود و برای رفع این مشکل وکیل ملکی میتواند از دادگاه رسیدگی کننده درخواست صدور دستور موقت مبنی یر جلوگیری از نقل و انتقال ملک را نماید.

صدور این دستور مستلزم سپردن مبلغی که غالبا کمتر از 10 درصد ارزش ملک نیست در صندوق دادگستری به عنوان خسارت احتمالی است. مبلغ سپرده شده پس از صدور حکم قطعی به نفع خریدار به وی مسترد میگردد.

ارکان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

  • مالکیت رسمی خوانده
  • وقوع معامله به نحو صحیح فی ما بین

مراحل و مدارک لازم برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

  • مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
  • ارائه سند یا مدارک یا قولنامه یا توافقات قرارداد

مزایای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل

  • نیازی به حضور خریدار در دادگاه نخواهد بود
  • مدت زمانی که سند رسمی به نام خریدار می شود کمتر است
  • اگر ملک در رهن باشد وکیل میتواند فک رهن آن را درخواست کند
  • وکیل میتواند خساراتی را که در قرارداد پیش بینی شده را سریعا از فروشنده مطالبه کند
  • در صورتی که فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل میتواند با حضور مامور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام کند.

دانستنی های حقوقی و پرسش و پاسخ سریع و مستقیم در اینستاگرام ما

پاسخ دهید