الزام به تنظیم سند رسمی

انتقال مالکیت در بیع و نقش تنظیم سند در آن

انتقال مالکیت با عقد بیع صورت میگیرد در عین حال این وضعیت مانع از آن نیست که طرفین توافق در تاخیر انتقال مالکیت نمایند. به طور کلی میتوان گفت عقد بیع به تنهایی دارای اثر مالکیت فوری طرف بر مبیع میباشد مگر خلافش شرط شود.

سوالی که در اینجا مطرح است این میباشد که نقش تنظیم سند در انتقال مالکیت چیست؟

برای پاسخ به این سوال باید بین اموال منقول و غیر منقول قائل به تفکیک شد.

در برخی اموال منقول صرف تصرف دلیل مالکیت است مگر خلافش ثابت شود.

اما در اموال غیر منقول هر چند اماره تصرف از عداد دلایل مثبت مالکیت و انتقال است لیکن تنظیم و ثبت سند رسمی الزامی میباشد و بدون تنظیم سند شخص قانوناً مالک شناخته نخواهد شد.

اهمیت ثبت رسمی سند

با توجه به مطالب فوق الذکر می توان به اهمیت ثبت سند مالکیت پی برد، به همین علت در صورتی که فروشنده از اقدام جهت تنظیم سند ممانعت نماید خریدار (مالک جدید) میتواند با کمک ‌وکیل الزام به تنظیم سند از طریق قانون به خواسته خود برسد.

الزام به تنظیم سند رسمی

مستفاد از قانون ثبت، ثبت کلیه ی معاملات و عقود راجع به عین یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند، اجباری میباشد در غیر این صورت مالکیت شخص نزد دادگاه و ادارات دولتی معتبر نخواهد بود.

بنابراین چنانچه فروشنده ملکی برای انتقال مالکیت در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود، خریدار می تواند به کمک و همراهی وکیل ملکی در دادگاه محل وقوع ملک دعوای الزام به تنظیم سند را مطرح نماید.

در صورت فقدان مبایعه نامه

اگر بین طرفین مبایعه نامه عادی دال بر انتقال مالکیت وجود نداشته باشد؛ خریدار ابتدا بایستی دادخواست اثبات وقوع بیع را تقدیم نماید و پس از رسیدن به نتیجه مطلوب در این دعوا اقدام به الزام به تنظیم سند رسمی کند.

محکوم علیه حکم الزام به تنظیم سند

حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک رسمی ملک (شخصی که ملک در اداره ثبت به نامش ثبت شده) صادر خواهد شد فلذا چنانچه فروشنده ملک به خریدار با مالک رسمی ۲ شخص متفاوت باشند؛ باز هم حکم علیه مالک رسمی خواهد بود و دادگاه فروشنده را نهایتا ممکن است طبق قرارداد فی مابین یا اوضاع و احوال به پرداخت وجه التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد محکوم نماید.

چنانچه مقدمات صدور سند مانند پایان کار یا صورت مجلس تفکیکی آماده نباشد می بایست این موارد نیز از دادگاه خواسته شود تا مرجع مذکور به الزام فروشنده در این موارد نیز حکم نماید.

گواهی عدم حضور فروشنده

در صورتی که در مبایعه نامه تاریخ معینی جهت حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی به منظور ثبت انتقال مالکیت مشخص شده باشد و فروشنده در تاریخ مذکور در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود؛ خریدار میتواند از سردفتر گواهی مبنی بر عدم حضور فروشنده دریافت نماید البته باید متذکر شد این گواهی صرفا جنبه اعلام تخلف فروشنده را دارد و در صورت عدم دریافت این گواهی نیز خریدار میتواند اقدامات لازم را نماید.

تنظیم سند املاک رهنی

در صورتی که ملک در رهن باشد اگر این قرارداد رهن مربوط به مالک قبلی باشد (مربوط به خریدار نباشد) و زمان آن قبل از فروش ملک باشد ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد؛ بنابراین بهتر است ضمن دادخواست تنظیم سند، الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود البته در این موارد میتوان بدون فکر و تنها با اجازه مرتهن اقدام به تنظیم سند رسمی نمود لیکن در تنظیم سند حفظ حقوق مرتهن الزامی میباشد.

چنانچه رهن بعد از عقد بیع واقع شده باشد خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال قرارداد رهنی را نیز بخواهد.

جلوگیری از انتقال ملک

پروسه رسیدگی دادگاه به پرونده الزام به تنظیم سند با توجه به اهمیت موضوع و نیاز به دقت علی الاصول طولانی است و این امر باعث نگرانی خریدار از انتقال ملک به ثالث توسط فروشنده میشود برای رفع این مشکل وکیل ملکی میتواند از دادگاه رسیدگی کننده درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک را نماید.

صدور این دستور مستلزم سپردن مبلغی (که غالبا کمتر از ۱۰ درصد ارزش ملک نیست) در صندوق دادگستری به عنوان خسارت احتمالی است. مبلغ سپرده شده پس از صدور حکم قطعی به نفع خریدار، به وی مسترد میگردد.

در پایان با توجه به مطالب ارائه شده به این نتیجه رسیدیم که پروسه قانونی لازم جهت رسیدن به نتیجه مطلوب که همانا تنظیم سند به نام خریدار به عنوان یکی از اهداف اهم در خرید ملک است، امری بسیار تخصصی است و شما می توانید با سپردن وکالت خود در این امر به وکیل متخصص ملکی در کوتاه ترین زمان ممکن به نتیجه مورد نظر خود برسید.